Можно ли не платить аренду в период коронавируса?

 

Если арендатор утратил возможность пользоваться помещением (торговой точкой), возможно освобождение от арендных платежей"

 

      Егор Евгеньевич Печенкин, магистр юридических наук г. Москва. 

 

      Для подтверждения верности этой правовой позиции, мы сделали подборку наиболее ярких судебных решений, в которых судьями выяснялось, должен ли арендатор платить арендные платежи в период не использования этого имущества, причины могут быть следующее:

• Запреты гос. органов, не связанные с нарушениями арендатора:
   -Это позиция основывается на существующей судебной практике применения п. 4 ст. 614 ГК РФ в совокупности с положениями п. 3 ст. 401 ГК РФ о непреодолимой силе.
    Наиболее ярким примером судебных решений, освобождающих арендодателей от платежей за арендованное имущество, является Решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 10.08.2015 г. по делу No А77-525/2014 и Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2015 N Ф08-1226/2015 по делу N А77-525/2014.
    Суть спора заключается в том, что Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Чеченской Республики обратилось к ГУП «Фагус» о взыскании арендной платы за пользование лесным участок за 2,3 и 4 квартиры 2013 г, однако ответчик смог добиться освобождения от арендных платежей, доказав, что в этот период времени арендатор не мог пользоваться арендуемым имуществом в силу обстоятельств непреодолимой силы- по причине проведения сотрудниками МВД спец. операций на территории арендованного имущества.
    Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения этого дела, сделал важное замечание суду первой инстанции (изначально удовлетворившему иск в полном объеме) что «довод общества о том, что использование арендуемого имущества является правом, а не обязанностью арендатора несостоятелен, а суды должны избегать такого формального подхода и определять всю совокупность существенных обстоятельств непреодолимой силы» - Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2015 N Ф08-1226/2015 по делу N А77-525/2014
Иными слова, суд подчеркнул, что “несмотря на то, что арендатор вправе вообще не пользоваться переданным ему имуществом, но арендные платежи все равно должен платить, ситуация, когда существуют обстоятельства непреодолимой силы иная, в такой ситуации неиспользование имущества не зависит от воли арендатора”
    Отличительной особенностью обстоятельств непреодолимой силы заключается в том, что непреодолимость объясняется чрезвычайностью указанного обстоятельства т.е. это обстоятельство объективно непредотвратимо для всех участников гражданских правоотношений, а не только какого-то конкретного лица.  «Обзор судебной практики Верховного суда РФ N 2 (2017)»
    Судебные инстанции положительно использовали п. 4 ст. 614 ГК РФ, которые предоставляет арендодателю право фактически в одностороннем порядке уменьшить арендные платежи при условие, если наступили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, которые существенным образом ухудшили состояние арендуемого имущества. Это представляется логичной позицией, ведь согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ договор аренды является договором, в котором арендатор оплачивает арендные платежи именно за процесс пользования арендованным имуществом.
За что платить арендные платежи, если создается препятствие в использовании арендованного имущества? Ситуация, когда объект аренды не используется из-за ограничений, наложенных на него в вязи с коронавирусов является нарушением принципа беспрепятственного использования гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

• Введение режима чрезвычайной ситуации
    Истцу было отказано во взыскании арендной платы т.к. в спорный период ответчик в силу обстоятельств непреодолимой силы (паводок) не мог пользоваться переданным ему в аренду лесным участком. В Постановление от 09.09.2014 г. по делу No Ф03-3907/2014 Арбитражный суд Дальневосточного округа указал, что в случае, «когда арендатор по причине введения на территории Хабаровского края режима чрезвычайной ситуации и существующего запрета выхода в лес, установленного гос. органов не имел возможности использовать объект аренды, это является проявлением обстоятельств непреодолимой силы и освобождает арендатора от арендных платежей»
    Суд, приходя к выводу о том, что арендатор не должен платить  арендные платежи за период, когда арендованным имуществом не пользовался, применил положения п. 4 ст. 614 ГК РФ дополнительно конкретизировав, что арендатор вправе требовать снижения арендной платы при совпадении двух обстоятельств; во-первых, произошло существенное ухудшение условий аренды имущества; во-вторых, ухудшение условий аренды имущества вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает; во-вторых,
    Таким образом, можно сделать вывод о том, что используя положения п. 4 ст. 614 ГК РФ в суд может освободить арендатора от арендных платежей в период коронавируса особенно тогда, когда из-за запрета гос. органа в арендуемом помещении не велась коммерческая деятельность.

      Вы можете составить письмо арендодателю о снижении арендных платежей либо о их уменьшении.